Zadano pytanie, kiedy powstał obowiązek podatkowy od sprzedaży nieruchomości? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko: „(…) Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i A. Sprzedaż mieszkań pomimo spowolnienia gospodarczego rośnie. W przypadku dokonywania transakcji na rynku mieszkaniowym podatnicy wpłacają zazwyczaj zadatek. Co do zasady, zadatek pozwala uniknąć PIT przy sprzedaży mieszkania. Ma on na celu zabezpieczenie transakcji zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedającego. Przy czym niezależnie od powyższego należy wskazać, że zgodnie z ww. art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tytułu umowy sprzedaży ciąży na kupującym – a zatem w związku ze zbyciem opisanej nieruchomości i tak niezależnie od treści art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie ciążyłby obowiązek podatkowy. W związku z tym dochód uzyskany ze zbycia takiej nieruchomości zostanie zwolniony od podatku, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a także w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat a płatność podatku PIT. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku PIT w wysokości 19%. Okres 5 lat liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. W orzeczeniu o sygnaturze akt I SA/Łd 1579/12, stwierdził iż transformatory są budowlą dla potrzeb podatku od nieruchomości. Spór, dotyczył uznania, w świetle przepisów prawa budowlanego, elementów sieci energetycznej jako budowli. Od tego zależała bowiem wysokość podatku od nieruchomości. Warto zauważyć, że przepisy Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości – 500.000 zł. Oblicza się dochód wolny od podatku: (100.000 X 500.000) / 500.000 = 100.000. A zatem cały uzyskany ze sprzedaży mieszkania dochód korzysta ze zwolnienia. Ulga mieszkaniowa to potoczna nazwa preferencji podatkowej przysługującej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej także „ustawa o PIT”), dotycząca warunków zwolnienia z opodatkowania w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Na czym polega? Otóż, w ramach ulgi mieszkaniowej wolne od podatku dochodowego Przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jako przychód uzyskany z tej transakcji należy przyjąć przypadającą na podatnika kwotę sprzedaży pomniejszoną o wykonane zapisy testamentowe oraz poniesione przez niego koszty sporządzenia aktu notarialnego, na podstawie którego dokonano sprzedaży - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z Dzień rozwiązania umowy dożywocia, skutkujący „powrotem” własności nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela, jest datą ponownego nabycia przez niego tej nieruchomości na potrzeby podatku dochodowego, od której liczony jest na nowo 5-cio letni bieg terminu określonego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, po upływie którego sprzedaż nie spowoduje rlkEj. Podatnicy, którzy uzyskają przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości – muszą zapłacić podatek dochodowy od takiego przychodu. Należny podatek za sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia wynosi 19 proc. osiągniętego dochodu, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od zbywanych nieruchomości. Obliczony w ten sposób podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Ulga mieszkaniowa W przypadku sprzedaży nieruchomości, która została nabyta lub wybudowana po 1 stycznia 2009 roku, podatnicy mają możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego w postaci ulgi mieszkaniowej. Wolne od opodatkowania PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału w wydatkach poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Pod pojęciem wydatków na własne cele mieszkaniowe należy rozumieć wydatki, które zostały poniesione na:- nabycie budynku mieszkalnego;- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;- nabycie gruntu pod budowę domu;- budowę, adaptację oraz remont własnego budynku mieszkalnego;- spłatę kredytu wraz z odsetkami, który został zaciągnięty na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jak obliczyć podatek? Aby obliczyć wysokość dochodu ze sprzedaży nieruchomości, który należy opodatkować 19-proc. należy najpierw określić dochód zwolniony z podatku. Aby to zrobić musimy podzielić dochód (przychód – koszty uzyskania przychodu) pomnożony przez wydatki na cele mieszkaniowe przez przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Otrzymany wynik będzie dochodem zwolnionym z podatku od sprzedaży nieruchomości, który należy odjąć od dochodu (czyli przychodów ze zbycia nieruchomości pomniejszonych o koszty uzyskania przychodu). Przykład:Przychód z odpłatnego zbycia 200 000 złKoszty uzyskania przychodu 150 000 złDochód 50 000 złWydatki na cele mieszkaniowe 180 000 złDochód podlegający zwolnieniu 45 000 zł = 50 000 zł x 180 000zł/200 000 złDo opodatkowania pozostaje dochód w kwocie 5 000 przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku z odpłatnego zbycia 200 000 złKoszty uzyskania przychodu 150 000 złDochód 50 000 złWydatki na cele mieszkaniowe 200 000 złDochód podlegający zwolnieniu 50 000 zł = 50 000 zł x 200 000zł/200 000 złDo opodatkowania - 0 Ministerstwo Finansów Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję Jak wyliczany jest podatek od sprzedaży mieszkania? Kiedy trzeba go uregulować i jaka jest procedura? Czy można go legalnie uniknąć? Podpowiadamy. Z tego artykułu dowiesz się: Jaki podatek płaci się przy sprzedaży mieszkania? Gdzie i jak opłacić podatek po sprzedaniu mieszkania? Kiedy nie ma obowiązku zapłaty podatku od sprzedanego mieszkania? Jaki podatek płaci się przy sprzedaży mieszkania? Podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości należny jest w przypadku sprzedaży: nieruchomości bądź części nieruchomości lub udziału w niej; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego; prawa do budynku mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntu. Dotyczy on sprzedaży, która nie została dokonana przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a która nastąpiła w ciągu 5 lat od nabycia tejże nieruchomości (chyba że skorzystamy z ulgi na własne cele mieszkaniowe, o czym mowa w ostatniej sekcji niniejszego artykułu). Wspomniany podatek wyliczany jest od dochodu ze sprzedaży, który nie jest równoznaczny z kwotą transakcji. Wynika to z faktu, że wspomnianą kwotę pomniejsza się o koszty odpłatnego zbycia (np. wynagrodzenie pośrednika, koszty notarialne), a następnie od obliczonego w ten sposób przychodu odejmuje się koszty jego uzyskania, czyli nabycia. Po doliczeniu sumy odpisów amortyzacyjnych (jeśli nieruchomość podlegała amortyzacji) otrzymujemy kwotę dochodu, która stanowi podstawę opodatkowania. Podatek wynosi 19% wspomnianego dochodu. Przykładowo, jeśli dochód wyniósł 200 000. zł, trzeba uregulować podatek w wysokości 38 000 zł. Co można uznać za koszt uzyskania przychodu? Jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze zakupu, jest to kwota, za którą je kupiliśmy. W przypadku mieszkania otrzymanego w drodze dziedziczenia jako koszt uzyskania przychodu bierze się pod uwagę kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz ewentualne ciężary spadkowe, czyli spłacone długi, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia. Ważne jest, że podatek od spadku oraz wartość ciężarów spadkowych odlicza się w takiej części, w jakiej wartość sprzedawanej nieruchomości odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych otrzymanych w spadku. Załóżmy, że pani Anna odziedziczyła dwie nieruchomości o łącznej wartości 800 000 zł. Zapłaciła za nie podatek od spadku, natomiast ciężarów spadkowych nie było. Jeśli więc pani Anna zdecyduje się sprzedać jedną nieruchomość za 400 000 zł, co stanowi połowę wartości spadku, może odliczyć również połowę kwoty, którą zapłaciła jako podatek od całego spadku wartego 800 000 zł. Do kosztów uzyskania przychodu można też zaliczyć udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości (np. faktury VAT za remont). Gdzie i jak opłacić podatek po sprzedaniu mieszkania? Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości (najpóźniej do 30 kwietnia roku po nim następującego), należy wypełnić formularz PIT-39 i złożyć go do Urzędu Skarbowego. Należy w nim wykazać dochód ze sprzedaży nieruchomości w danym roku oraz należny od niego podatek PIT, którego nie dotyczy ulga mieszkaniowa, lub dochód zwolniony z podatku ze względu na ulgę mieszkaniową (o której piszemy bardziej szczegółowo w dalszej części artykułu). Ten drugi dochód należy wykazać niezależnie od tego, czy wydatki na własne cele mieszkaniowe już zostały poniesione w ostatnim roku podatkowym, czy dopiero mają być poniesione w ciągu kolejnych 3 lat. Należny podatek reguluje się w terminie złożenia zeznania. Jeśli cele mieszkaniowe nie zostaną zrealizowane, podatnik zobowiązany jest do korekty deklaracji – usunięcia z niej kwoty zwolnienia oraz wpłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Dowiedz się więcej o sprzedaży mieszkania - "Jak sprzedać mieszkanie?" Kiedy nie ma obowiązku zapłaty podatku od sprzedanego mieszkania? Obowiązek podatkowy przestaje obowiązywać po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości. Istotne jest, że bierze się tu pod uwagę 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych – a zatem liczy się je nie od dokładnej daty nabycia nieruchomości, lecz od końca roku, w którym została ona nabyta. W związku z tym, jeśli mieszkanie zostało kupione w styczniu 2018 r., będzie można je sprzedać bez podatku nie w lutym 2023 r., lecz dopiero od początku 2024 r. Warto wiedzieć, że od 2019 r. przepisy podatkowe uległy zmianie na korzyść niektórych grup podatników. Do tego czasu wspomniany przedział 5 lat podatkowych był liczony od nabycia nieruchomości przez jej aktualnego właściciela (a np. podział majątku przy rozwodzie uznawano za nowe nabycie). Obecnie czas ten liczy się: jeśli chodzi o spadek – od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę (nie spadkobiercę); w przypadku wdowców i rozwodników – od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego (nie od rozwodu bądź śmierci współmałżonka). W związku z tym wiele osób jest w praktyce zwolnionych z tej daniny. Przykład: pan Adam odziedziczył mieszkanie w 2019 r. Nie musi jednak czekać aż do 2025 r. z jego sprzedażą, by uniknąć podatku, gdyż zostało ono nabyte przez spadkodawcę w roku 1975. Czy podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat jest zawsze należny? Nie musi być, jeśli skorzystamy z ulgi na własne cele mieszkaniowe. Do takich celów zalicza się nabycie budynku mieszkalnego lub jego części; zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego; nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego; budowa, adaptacja bądź remont własnego budynku bądź lokalu mieszkalnego. Aby skorzystać z ulgi, należy ponieść wydatek na własny cel mieszkaniowy w ciągu 3 lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Zwolniony z podatku jest dochód w wysokości równej iloczynowi tego dochodu oraz udziału, jaki stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży. Jeśli na wspomniany cel wydamy cały przychód ze sprzedaży nieruchomości, nie trzeba w ogóle płacić podatku od dochodu. Warto zaznaczyć, że własne cele mieszkaniowe uprawniające do tej ulgi można realizować nie tylko w Polsce, lecz także w innym państwie należącym do Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego, jak również w Konfederacji Szwajcarskiej. Jest jednak warunek – organ podatkowy musi mieć podstawę prawną do uzyskania informacji podatkowych z państwa, na terenie którego cel mieszkaniowy ma być realizowany. Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie samodzielnie, dodaj ogłoszenie: Dodaj ogłoszenie Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie z pomocą agenta, znajdź profesjonalnego pośrednika nieruchomości w swojej okolicy: Znajdź agenta Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z firmą NNV zarządzającą portalem Należy do zespołu redakcyjnego bloga gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego. Opis kalkulatora Kalkulator służy do obliczenia wysokości opłat jakie trzeba ponieść u notariusza (podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, VAT od taksy, opłata za wypisy aktu notarialnego, opłata sądowa za wniosek o wpis własności do księgi wieczystej) oraz u pośrednika (prowizja agencji nieruchomości). Uwaga: Jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ma założoną księgę wieczystą, to opłata sądowa występuje! Możesz ją wyliczyć zaznaczając na chwilę przedmiot sprzedaży jako "Nieruchomość gruntowa / nieruchomość lokalowa".